Этот год, похоже, решил изменить все, на что направит свое внимание, в т.ч. проектный бизнес. Не буду говорить о снижении объемов проектирования, каждый может оценить потенциал его падения изменения.
Делаю отрешенный вид и хочу обсудить возможное изменение порядка проектирования.
Наш рынок давно экспериментирует, пытаясь найти универсальную последовательность, которая подходила бы для всех проектов и их участников, но до сих пор этот эксперимент не завершился.
В контрактах, связанных с бюджетным финансированием, последовательность привычная:
1) Проектная документация (ПД);
2) Рабочая документация (РД).
В некоторых случаях выделяют предварительный этап концепции.
В коммерческом девелопменте такой вариант далеко не всегда устраивает всех – проектировщиков, генподрядчиков и заказчиков. Чем сложнее архитектура и здания, тем в большей степени проявляется потребность эту последовательность изменить.
Почему такое происходит?
Есть четыре фактора, которые нужно принимать во внимание:
- Не готовность проектировщиков выполнять РД;
- Острая потребность в оптимизации расходов на строительство;
- Необходимость снижения сроков работ;
- Высокие кредитные ставки и инфляция.
Рис. В зависимости от важности каждого из факторов, последовательность проектирования может меняться
В каких-то проектах большую роль играет один фактор, в каких-то – другой, что и приводит к отсутствию единого подхода у застройщиков.
Типовые здания задумывались, чтобы справиться с этими факторами, поэтому до альтернативных методов ведения таких проектов никому дела нет. И это правильно.
Отказ проектных компаний выполнять рабочую документацию
Проектирование знаковых объектов, которые должны придавать эстетику нашим городам, поручают именитым бюро, архитекторы которых проявляют свой талант и творческие способности на этапе концепции.
Далее следует проектная документация, которая уточняет и узаконивает решения концепции, становясь при этом основным источником заработка компаний.
А вот рабочая документация стала камнем преткновения.
Что с ней не так?
С точки зрения проектного бизнеса с ней не так всё. Любое предприятие задумывается для того, чтобы приносить заказчику – пользу, компании – прибыль, государству – налоги, а хорошим сотрудникам – достойную зарплату. Но рабочая документация ничего из этого делать не склонна.
Преимущественно, она приносит проектным компаниям финансовые, а зачастую – и репутационные убытки.
Кратко объясним. Стоимость, которую застройщики готовы платить за РД, часто не покрывает реальные расходы проектного бюро. Размытые требования к полноте документации вполне могут довести ее детализацию до абсурда, а время на ее выполнение и приемку растянуть вплоть до даты ввода здания в эксплуатацию.
В этом заказчикам и монтажникам помогает формулировка ГОСТ, которая определяет рабочую документацию как документ, содержащий «необходимую и достаточную информацию». В зависимости от уровня подготовки строителей, степень «необходимости и достаточности» может значительно варьироваться.
Но главное, из-за особенностей финансово-договорных взаимоотношений между заказчиком и генподрядчиком умственная деятельность, в которой еще в недалеком прошлом с готовностью принимали участие монтажники, зачастую ложится лишь на одних проектировщиков.
При некоторой предвзятости такое определение рабочей документации вполне может превратить ее в инструкцию по сборке, на печать которой могут пойти все леса Амазонки. Мне приходилось многократно слышать указания заказчика, что «РД должна быть такой, чтобы по ней мог работать кто угодно».
Не могу не вспомнить историю академика А.В. Щусева, который наблюдая, какой контингент ведет строительство гостиницы Моссовета («Москва»), стал выпускать чертежи в масштабе 1:1, чтобы необразованные молодые рабочие могли вести по ним работы.
Рис. Выпуск чертежей в натуральную величину стало единственным решением, которое позволило вести строительство неквалифицированными рабочими 30-х годов
Как можно оценить трудозатраты на подготовку такой документации? И как можно при таком подходе говорить о пропорции стоимости между ПД и РД в стандартные 40% на 60%? На взгляд, по крайней мере разработчика инженерных систем, справедливой может быть пропорция 40% на ПД и 300-400% на РД. Хоть это и нарушает правила арифметики.
Желание многих проектных компаний выполнять рабочую документацию за ту стоимость, которую сейчас за нее готовы платить заказчики, неотличима от нуля.
Мне посчастливилось работать со многими известными архитектурными бюро, и большинство из них отказываются от выполнения РД.
А значит это должен делать кто-то другой.
Оптимизация расходов
Девелоперы уже давно обнаружили, что даже тщательно проработанную и переданную в монтаж рабочую документацию, подрядчик переделывает под себя, чтобы применить привычные решения, оборудование, материалы и технологии.
Строительные компании намного лучше проектировщиков ориентируются в стоимости материалов, оборудования и монтажных работ, на чем стоит экономить, а на чем нет, поэтому, когда стоит задача оптимизации расходов, за этим нужно идти к ним.
Много ли в природе объектов, где девелопера не волнует снижение сметы?
Тогда и возникает логичный вопрос, а зачем поручать разработку РД проектировщикам, если генподрядчик ее все равно перерабатывает?
Поэтому многие девелоперы и вывели рабочую документацию из зоны ответственности проектировщиков, передав генподрядчикам, которые её разрабатывают в необходимом для себя объеме.
Это стало большим шагом в развитии проектного бизнеса.
Одно «но». Чтобы заключить генподрядный договор необходимо определить цену. Откуда ее взять, если работы по РД еще на начались?
Рис. С начала XIX века для составления смет применяли урочные нормы – выработанные на основании опыта нормы расхода рабочей силы и строительных материалов. Примечательно, что с каждым последующим выпуском нормы выработки уменьшались
На помощь пришла тендерная документация (этот этап называют также «расширенной стадией П» или «П+»), которая фактически стала частью проектной документации, при одном обязательном условии – она должна разрабатываться в BIM модели. Главное преимущество модели состоит в том, что она позволяет девелоперу удостовериться в обоснованности всех спецификаций.
Проектная документация, которая выпускается под объекты федерального или городского бюджета, также имеет в своем составе спецификации, но их невозможно проверить с такой же точностью, как в случае выполненной по всем правилам BIM модели.
Однако, несмотря на то, что BIM технологии – это единственный инструмент проектирования сложных зданий – даже самая проработанная модель стадии ПД не позволяет безупречно определить расходы на строительство, поэтому погрешность менее, чем 5-10%, на этом этапе недостижима.
Тому есть много причин, вот некоторые из них:
- На стадии ПД не выполняются подробные чертежи раскладки арматуры, как это делается на РД, а задается расчетный процент армирования конструкций. Также детализация металлоконструкций на этом этапе очень далека от РД.
- В BIM модели не моделируется кабельная продукция систем электроснабжения, освещения, слаботочных систем и автоматизации – ее объем определяется укрупненно.
- На стадии ПД не выполняются многие детальные расчеты, которые влияют на стоимость оборудования и материалов.
- Крепежные элементы определяются по укрупненным показателям. В целом проекту этой стадии свойственна некоторая условность.
Понимая это, генподрядчик, разрабатывая РД, оптимизирует проектные решения, стремясь уложиться в согласованную смету. Появляются капители, которые позволяют снизить общий процент армирования, крепления фасадов меняются на более простые и т.д.
Действенность таких методов ограничена считанными процентами, но они могут быть самыми важными процентами проекта.
По моим наблюдениям, в 2021 году около половины девелоперов Москвы применяли схему, при которой РД выполнялась строителями, а проектировщики разрабатывали только проектную документацию и детальную BIM модель.
Можно ли считать эту схему идеальной для строительства объектов авторской архитектуры?
Да.
Но лишь до начала 2022 года.
Снижение сроков и высокие ставки по кредитам
Сейчас на первый план вышел новый фактор, к которому застройщики будут вынуждены адаптироваться, иначе нам с вами придется платить запредельные суммы за каждый квадратный метр.
В прошлом мы уже могли наблюдать, как инфляция, девальвация рубля, нарушение цепочек поставок и прочие неприятности повышали закупочные стоимости, что и приводило к росту стоимости недвижимости (об этом мы писали в нашем прошлом материале).
Сейчас эти факторы не только приобрели новый масштаб, но и усугубились ростом цены кредитов для застройщиков. При ставке ЦБ плюс 1-2% (итого 21-22%) расходы на строительство могут расти каждый месяц на 0,5-1%.
Рис. Спокойно смотреть на этот график затруднительно
Поэтому фактор скорости проектирования и строительства приобретает экстремально важное значение при выборе способа реализации проекта.
Теперь даже отработанный вариант, о котором мы говорили в предыдущем разделе, теряет свою привлекательность. Подготовка подробной BIM модели и спецификации после получения положительного заключения экспертизы занимает несколько месяцев, а с учетом приемки девелопером и исправления замечаний – и все полгода. И только после этого проводится тендер среди генподрядчиков, победитель которого приступает к РД.
Колоссальная потеря драгоценного, в прямом смысле слова, времени.
Учитывая, что точность тендерной документации не является безупречной, а внешние факторы могут изменить цену (в течение ее подготовки) на десяток процентов, тратить на это время теряет смысл.
Наступает новая реальность, при которой сроки проектирования важнее полноты документации. Мне не просто об этом говорить.
Новая последовательность проектирования
Можно ее описать тремя шагами:
- Тщательно проработанная концепция. Выполняется проектировщиком.
- Выпуск в самые короткие сроки минимального комплекта проектной документации для прохождения экспертизы. Выход из экспертизы. Проектировщик.
- Рабочая документация. Генподрядчик.
Но теперь еще большую ценность приобретает концепция. Особенно, если учесть, что она обходится относительно недорого и не требует привлечения кредитных денег.
Однако, теперь концепция должна быть совсем не той, как год назад. Она должна отличаться проработанностью, которой раньше не требовалось. В ней должны быть зафиксированы все проектные решения, влияющие на технико-экономические показатели проекта (ТЭПы) – точные полезные площади, количество машиномест, высоты потолков, расположение шахт, размеры и расстановка технических помещений, нагрузки на инженерные системы и т.п.
Это возможно сделать только на основе качественной BIM модели, в которой, тем не менее, должен быть соблюден баланс между детализацией и сроками на моделирование.
Когда концепция будет принята, включается секундомер, после чего промедления недопустимы.
В течение 2-3 месяцев должен быть выпущен минимальный комплект документации стадии ПД, который сразу направляется в экспертизу, и в дело вступают разработчики РД на стороне генподрядчика.
Рис. В нынешних условиях только скорость выполнения этапов проектирования и строительства может спасти цены на недвижимость
Изменится не только проектирование
Предполагаю, что в текущих условиях подрядчики и застройщики будут обязаны найти такую форму сотрудничества, при которой обе стороны останутся в выигрыше. Такое возможно только на основе высокого доверия, порядочности и открытости в бизнесе.
Изменение последовательности проектирования затронет и рынок труда. Не секрет, что в последние годы девелоперы набрали к себе в штат множество проектировщиков, которые теперь могут и не потребоваться, и тогда миграция проектировщиков продолжится, но теперь уже в офисы строительных компаний.
А проектные бюро тем временем займутся своим делом – разработкой концепций и проектной документации.
Прошу Вас высказать свое мнение в анонимном опросе.
Александр Иванов
