Не так давно мы выпустили большой аналитический материал, в котором рассказывали, какие факторы влияют на стоимость квартир, а в конце дали пять вариантов развития ситуации на рынке.
Но в период, когда прогнозы будущего строительного рынка колеблются от его скорой гибели до не менее скорого процветания, мы решили дать вам возможность самим выполнить оценку стоимости квартир.
Зачем это нужно? Ну, как вариант, на основе своего расчета вы можете спрогнозировать спрос — будут ли продажи по такой цене или нет? А значит, сможете предсказать будущее всего рынка, а может и экономики, и подозреваю, что в точности своих прогнозов обойдете некоторых аналитиков.
В этом деле вам сослужит добрую службу наш калькулятор – меняете шесть параметров и наблюдаете, как меняется цена.
Рис. В мобильной версии калькулятор находится в самом-самом низу страницы
Он работает так:
За основу берется стоимость квадратного метра в 2021 году. Значение можно взять из обзоров, данных Росстата или просто из прайс-листа девелопера.
К примеру, по данным Метриум, за бизнес класс в Москве в 2021 году люди выкладывали 394 125 руб./кв.м., а за квартиры массового сегмента – 263 180 руб./кв.м. Согласен, стоимости запредельные, и комментировать их без использования ненормативной лексики не вижу смысла.
На итоговую цену квартир влияют несколько факторов:
- Непосредственные расходы на процесс строительства, такие как стоимость материалов, оборудования, оплата труда подрядчиков, проектировщиков и т.п.
- Проценты по кредитам, которые платит девелопер.
- Расходы девелопера на содержание собственной организации и проведение рекламных кампаний.
- Прибыль девелопера.
Эти расходы в свою очередь зависят от других факторов, которые вы и можете менять на свой вкус:
- Курс доллара. Введите вашу оценку, будет ли он трехзначным или вернется к ценам 10-летней давности – все в ваших силах.
- Кредитная ставка для девелопера. Застройщики строят на кредитные средства, выплата по которым даже в добрые времена составляли около 10% от конечной стоимости квартиры. При высоких ставках ЦБ это значение может очень-очень сильно вырасти. Вы можете ввести классическое значение – ключевая ставка ЦБ плюс 1-2% – или использовать другое значение, о котором говорят в новостях. Обратите внимание, это проценты для застройщика, а не для покупателей квартиры.
- Стоимость оборудования и материалов российского производства. Здесь речь идет о бетоне, арматуре, кирпичах, трубах, проводах, вентиляторах и тысячах других наименований. Рост стоимости можно взять по уровню прогнозной инфляции, или вообще поставить 0%, считая, что никто не сможет поднять цену из-за падения спроса.
- Оплата труда строителей, монтажников, маркетологов, руководителей – это колоссальные расходы, поэтому увеличение уровня зарплат может оказывать заметное влияние на цену квартир. В 2021 году по статистическим данным зарплаты выросли на 14,5%. Ваш прогноз на 2022 год вы можете отразить в соответствующем поле. Можете ставить даже отрицательное значение, если считаете, что такова жизнь.
- Изменение стоимости земли можно взять равным нулю или по уровню инфляции. А можете увеличить на 100%, кто вам запретит?!
- Самый приятный пункт для экспериментов – прибыль девелопера. Если верить финансовым отчетам компаний, она может сильно отличаться от девелопера к девелоперу, и быть как отрицательной, так и сильно положительной. Вы можете сами оценить, может ли застройщик на нее рассчитывать в этом году или нет. Возможно, вы посчитаете, что он будет работать в убыток, тратя ранее накопленные запасы.
Примечание: хоть мы и много работали над ним, данный калькулятор не является инструментом серьезных прогнозов и инвестиционных рекомендаций, но вполне может сгодиться в качестве повода заключить шуточное пари с женой или коллегой…
А знаете, что? Давайте проведем конкурс с самыми простыми правилами, которые мы могли выдумать.
Рис. Победитель получит мини-колонку с Алисой. Цвет подарка может отличаться. Столик, вазу и прочее в комплект подарка мы не включаем
Вот три шага:
- Вы «играетесь» с расчетами, а потом делаете скриншот одного результата, который, как вам кажется, больше всего похож на правильный ответ на вопрос: «Какова будет средневзвешенная цена на квартиру в Москве в 2022 году?».
- Направляете скриншот со своим расчетом нашей Светлане на почту skaskiv@trusteng.ru. Оставьте в письме свой телефон для связи. От одного участника принимается только один расчет. Не воспринимайте это, как дискриминацию, ладно?
- В начале 2023 года, когда на сайте Метриум будут опубликованы итоги года (вот пример) по стоимости жилых новостроек в Москве, мы подведем результаты конкурса. Тому, чей расчет окажется ближе всего к средневзвешенной цене, мы подарим мини-колонку от Яндекса. Пустяк, но хоть какое-то удовольствие от созерцания цен на недвижимость.
Примечания: Рассматриваем стоимость квартир в Москве категории бизнес-класс или массового сегмента. Мы разыгрываем только одну колонку, простите, оптимизация расходов присуща и проектным организациям. Если удачливых аналитиков будет много, то побеждает тот, кто первым прислал точный прогноз.
Приятного времяпрепровождения!
Немного цифр
Для самых любознательных, мы приведем сводку фактов, которые прольют свет на несколько расхожих мифов в отношение цены условной квартиры бизнес-класса в Москве.
Факт №1. Рост стоимости в 2021 году был даже выше, чем рост в пандемийный 2020-й год, когда низкие кредиты создали абсолютно ажиотажный спрос на квартиры.
Рис. Рост стоимости квартир бизнес класса в Москве в 2021 году. В сегменте массового жилья рост составил 26,8% (данные Метриум)
Факт №2. Девальвация рубля в 2021 году на 20% увеличила стоимость квартир лишь на 2,5%.
Рис. Несмотря на расхожее мнение, что курс доллара оказывает сильное влияние на стоимость квадратного метра жилья, это не так. Квартиры выросли на 31%, а расходы на строительство из-за снижения стоимости рубля – лишь на 2,5%. Синим цветом показана цена квартиры в 2020 году, оранжевым – рост цены в 2021 году
Факт №3. В 2020 году расходы непосредственно на возведение зданий составили 62% без учета стоимости земли. В 2021 году – и того меньше.
Рис. Около 30% стоимости квартиры – это проценты за кредиты, расходы на содержание самого застройщика, реклама и прибыль. В 2021 году высокий спрос на квартиры поднял ее стоимость, а значит снизил долю расходов на строительство
Факт №4. Иностранные компоненты даже в дорогих квартирах бизнес класса составляют небольшую долю от расходов на возведение здания.
Рис. Подавляющее большинство используемых материалов и оборудования в жилых домах, в т.ч. бизнес класса – исключительно российского производства. С каждым годом местные производители расширяют свою нишу. Только в люксовых зданиях предпочтение отдается иностранным брендам
Если хочется еще больше цифр и букв – читайте наш основной материал.
Александр Иванов
ООО «Траст инжиниринг»
